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        新浪樂居訊（編輯 楊留鋒）近日，惠普公司國際軟件人才及產(chǎn)業(yè)基地項目落戶洛陽，將科技地產(chǎn)這一概念再次推向公眾視線。洛陽的科技地產(chǎn)近兩年發(fā)展迅猛，各類科技園區(qū)如雨后春筍般層出不窮，并且多個項目已“生根發(fā)芽”。那么科技地產(chǎn)有著怎樣的發(fā)展趨勢，會對城市的發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響呢？

  現(xiàn)象

  惠普聯(lián)姻洛陽 壯大古都科技地產(chǎn)隊伍

  據(jù)了解，中國惠普軟件將在洛陽打造中原區(qū)域唯一、國內(nèi)最大的國際軟件人才產(chǎn)業(yè)基地，建設(shè)內(nèi)容包括：惠普軟件人才實訓(xùn)中心、惠普軟件測試中心、惠普IT資源服務(wù)中心，青年公寓及配套生活服務(wù)設(shè)施、惠普軟件大廈等。

  根據(jù)合作意向，該項目總投資不低于20億美元，占地約570畝，建設(shè)規(guī)模為100萬平方米，分別位于洛陽市洛龍區(qū)和伊濱區(qū)。其中專門為惠普和洛陽項目發(fā)展而建設(shè)的惠普軟件大廈將是一座高286米的“摩天大樓”，這座大廈也將成為洛陽一個新地標(biāo)。整個項目建成后，有望將洛陽打造成“中國硅谷”。

  惠普與洛陽的大手筆“聯(lián)姻”，為洛陽科技地產(chǎn)的發(fā)展增添了濃墨重彩的一筆。其實，科技地產(chǎn)在洛陽的發(fā)展至少已經(jīng)經(jīng)歷了兩個年頭。此前在經(jīng)開區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的863創(chuàng)智廣場、恒生科技園、中國移動呼叫中心等多家項目已經(jīng)生根發(fā)芽，取得階段性建設(shè)成果，部分項目目前已投入運營。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，西工區(qū)、澗西區(qū)、高新區(qū)、洛龍區(qū)、伊濱區(qū)、經(jīng)開區(qū)、伊川縣、孟津縣等地，已有13個科技地產(chǎn)項目正在建設(shè)中，它們分別是：洛陽信息科技城、洛陽大學(xué)科技園、洛陽軟件園、北航科技園、炎黃數(shù)據(jù)處理產(chǎn)業(yè)園(炎黃科技園)、景安IDC云計算產(chǎn)業(yè)園、移動智能終端產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)動漫產(chǎn)業(yè)園、科技城產(chǎn)業(yè)園、863電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、信息通信產(chǎn)業(yè)園、洛陽恒生金融外包產(chǎn)業(yè)園（洛陽恒生科技園）、洛陽空港國際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技園。

    洛陽信息通信產(chǎn)業(yè)園：由市政府與省通信管理局共建，建成后進駐的呼叫中心、移動信息服務(wù)等各類企業(yè)超過100家，吸納6萬到8萬人就業(yè)。目前，園區(qū)已進駐中國移動公司(洛陽)呼叫中心等項目。

    洛陽863電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園：重點發(fā)展電子商務(wù)結(jié)算中心、電子商務(wù)品牌運營、企業(yè)技術(shù)支撐等電子信息業(yè)務(wù)。目前，洛陽863軟件孵化器項目已進駐。

    洛陽恒生金融外包產(chǎn)業(yè)園：主要發(fā)展國內(nèi)外金融服務(wù)外包、數(shù)據(jù)處理、金融軟件開發(fā)等項目。

    移動智能終端產(chǎn)業(yè)園：將建設(shè)產(chǎn)業(yè)孵化中心、產(chǎn)學(xué)研合作、國際交流及投融資服務(wù)四大支撐平臺。

    洛陽科技城產(chǎn)業(yè)園：以微光機電產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、工業(yè)設(shè)計和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點。

    炎黃數(shù)據(jù)處理產(chǎn)業(yè)園：引進數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)項目不低于80個，涵蓋數(shù)字出版、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、數(shù)字課件產(chǎn)業(yè)鏈等。

    景安云計算產(chǎn)業(yè)園：形成10萬平方米、運營25萬臺服務(wù)器的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，成為國內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心之一。

    數(shù)據(jù)動漫產(chǎn)業(yè)園：集動漫高級人才培訓(xùn)基地暨動漫明星學(xué)院、國際動漫制作基地、動漫延伸加工服務(wù)業(yè)、動漫互動主題公園等于一體。

    洛陽軟件園：現(xiàn)有科技孵化企業(yè)148家，被認定為“省級火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”。

    洛陽大學(xué)科技園：重點發(fā)展智能制造與嵌入式軟件等產(chǎn)業(yè)。目前，起步區(qū)已吸引21家重點實驗室進駐。

    洛陽信息科技城：重點發(fā)展軟件研發(fā)、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)。

    洛陽北航科技園：以北京航空航天大學(xué)和北京北航大學(xué)科技園有限公司為依托，重點吸引來自京滬等地的高成長性科技創(chuàng)新項目落戶洛陽。

    洛陽空港國際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技園：以總部經(jīng)濟、信息服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、智能制造等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新科技研發(fā)企業(yè)為產(chǎn)業(yè)定位。

  縱觀洛陽的科技地產(chǎn)，投資金額大，項目定位高成為主要特點，且科技地產(chǎn)隊伍也在不斷壯大，這對洛陽市經(jīng)濟、社會的發(fā)展以及城市形象的提升，勢必產(chǎn)生重要的積極影響。

  概念

  科技與地產(chǎn)完美結(jié)合 新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

  科技地產(chǎn)有狹義和廣義之分。狹義的科技地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)中通過樓盤規(guī)劃、建筑工藝、建筑材料、通訊信息化、生活智能化等環(huán)節(jié)，運用科技元素提升產(chǎn)品的科技含量和質(zhì)量，以增加人在其中工作和生活的舒適性，從而打造出性價比較高的新型房產(chǎn)。比如開發(fā)商廣告所宣傳的“高舒適度”、“低能耗”、“恒溫恒濕”等等這些具有高科技含量的住宅用語，都屬于科技地產(chǎn)范疇。

  一般情況下，我們所指的科技地產(chǎn)更傾向于其廣義定義——是以創(chuàng)新型和成長型企業(yè)為客戶群，按照市場經(jīng)濟規(guī)律，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，通過專業(yè)化運營為其提供研發(fā)載體和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的一種新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。

  在廣義的概念中，“科技”是服務(wù)對象，“地產(chǎn)”是支撐平臺，“目標(biāo)”是政府、客戶、開發(fā)商三者利益訴求的均衡協(xié)調(diào)；“手段”是園區(qū)硬件環(huán)境開發(fā)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系打造；“目的”是打造產(chǎn)業(yè)集群，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。

  科技地產(chǎn)主要體現(xiàn)在國內(nèi)高新區(qū)的發(fā)展中，目前國內(nèi)高新區(qū)的開發(fā)一般有4種類型：政府主導(dǎo)型、大企業(yè)集團自建基地型、政府和企業(yè)合作開發(fā)型、純市場化企業(yè)開發(fā)型。

  據(jù)了解，目前洛陽的科技園區(qū)開發(fā)主要采取第四種發(fā)展模式，即從政府手中購置土地，再按照當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的特點，進行產(chǎn)業(yè)定位、園區(qū)規(guī)劃以及物業(yè)租售乃至最后物業(yè)資產(chǎn)的管理、變現(xiàn)等，利用市場化手段，滿足政府對園區(qū)開發(fā)建設(shè)的訴求，實現(xiàn)政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)三方利益的平衡。

  發(fā)展

  洛陽科技園區(qū)初具規(guī)模 企業(yè)可享多種優(yōu)惠政策

  “附近的中國移動呼叫中心已經(jīng)投入使用了，每天都能遇見大批的美女來來往往，令人心潮澎湃。”剛?cè)腭v恒生科技園不久的一家網(wǎng)絡(luò)公司程序員小董笑逐顏開地告訴記者，想當(dāng)初公司要搬到這里時，簡直是心灰意冷，由于快要成了大齡剩男，總擔(dān)心搬來后一年到頭見不到一個女生，耽誤了終身大事。“沒想到這里發(fā)展得那么快，簡直超乎想象……”

  這也從一個側(cè)面反映出，經(jīng)開區(qū)科技園的發(fā)展確實已經(jīng)初見成效。據(jù)了解，除了中國移動呼叫中心和已經(jīng)初具規(guī)模并投入運營的恒生科技園之外，由洛陽 863軟件孵化器有限公司投資運營的863創(chuàng)智廣場的招商工作也取得了良好的“戰(zhàn)績”，目前已有廣東、上海、北京、鄭州等36家知名企業(yè)確定入駐。

  “在洛陽，隨著住宅與商鋪的升值空間收縮，越來越多的投資人開始矚目新型地產(chǎn)項目；此外，入駐企業(yè)還能享受到多重優(yōu)惠待遇，這也是863創(chuàng)智廣場等一批科技園項目受到青睞的主要原因。”863創(chuàng)智廣場營銷部負責(zé)人告訴記者。

  地產(chǎn)與科技產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，讓民間資本注入科技產(chǎn)業(yè)，讓普通大眾分享科技帶來的投資回報，這也是科技地產(chǎn)的“特色”。

  科技園區(qū)憑借政府的特殊“關(guān)照”，入駐企業(yè)可以享受到企業(yè)稅收、物業(yè)租售、行業(yè)扶持等多種優(yōu)惠政策，因而備受發(fā)展黃金期的中小企業(yè)青睞。比如，恒生科技園就為入駐企業(yè)提供免三年租金的優(yōu)惠政策，基地的辦公裝修、水電安裝、公共區(qū)域裝修和寬帶安裝費均由恒生科技園負責(zé)；入住企業(yè)只需承擔(dān)辦公設(shè)施、水電費、物業(yè)費、電話費等開銷；此外，企業(yè)稅收還能享受區(qū)級留成部分50%-100%返還的優(yōu)惠政策。“一年下來，光租金與稅費至少就可以省下來十來萬，為公司節(jié)省不少開支”，今年6月份剛剛?cè)腭v恒生科技園的一家網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司負責(zé)人李先生告訴記者。

  前景

  實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略 肩負城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型重任

  近年來，隨著經(jīng)濟格局的深刻變化，自主創(chuàng)新能力正成為國家競爭力的核心，強化科技創(chuàng)新，加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點已成為世界發(fā)展大趨勢。我國政府高度重視科技自主創(chuàng)新，大力實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，掀起了科技園區(qū)建設(shè)的新高潮。

  科技地產(chǎn)作為科技園區(qū)開發(fā)的嶄新模式，已經(jīng)成為順應(yīng)時代潮流、打造市場主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新體系、實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式。

  洛陽是一個制造業(yè)發(fā)達的城市，政府稅收主要來源于機械加工、煤電、化工及礦產(chǎn)開采，其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已迫在眉睫，信息產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為“十二五”政府優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。

  除了高新區(qū)之外，近幾年，洛陽市在鼎力打造另一個有著“中原聲谷”之稱的熱點區(qū)域——經(jīng)開區(qū)，眾多信息產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在該區(qū)域集聚：中移動呼叫中心、河南移動、恒生科技園、863軟件孵化器、長廈門EBD等園區(qū)實際肩負了整個洛陽城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重任。

  “恒生科技園承載著服務(wù)洛陽乃至全國入園高新技術(shù)企業(yè)孵化和科技型企業(yè)聚集的雙重功能，是實現(xiàn)科技成果的有效轉(zhuǎn)化和洛陽城市科技含量快速提升的平臺。”洛陽恒生科技園策劃部經(jīng)理柳茂對其項目的價值作出如此定性：“恒生科技園所形成的科技產(chǎn)業(yè)聚集的磁鐵效應(yīng)，必將對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乃至整個洛陽市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的促進作用。”

  科技地產(chǎn)開發(fā)謀求的是各方利益訴求的均衡，以多方共贏為目的，不僅僅是開發(fā)商的利益。

  “政府通過科技地產(chǎn)開發(fā)可以緩解自建科技園區(qū)的資金、人才壓力，實現(xiàn)持續(xù)的稅收、就業(yè)等；入駐客戶可以通過科技地產(chǎn)享受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策、資金、人才、技術(shù)四大要素方面的配套服務(wù)支持，加速科技成果產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化，實現(xiàn)企業(yè)的快速成長；開發(fā)商可以通過物業(yè)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、增值服務(wù)等方面來拓展傳統(tǒng)科技園區(qū)開發(fā)的盈利模式，從而實現(xiàn)彼此之間利益訴求的均衡。”

  一家科技園負責(zé)人的這段話總結(jié)出科技地產(chǎn)無限美好的發(fā)展前景。